双赢彩票官方网站房产交易-房地产转让

　　“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合法方式做了进一步的细化，原建设部令第168号《房屋登记办法》

　　房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。房地产买卖是指房地产权利人（房屋所有权人和该房屋占用范围内土地使用权人于一身的权利主体）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。正是由于这一点，在实践中，经常会出现为了某种目的（譬如规避交易税费）而将房地产买卖变相转为房地产赠与的行为，需要严格二、房地产转让的条件《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，规定了下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。未达到上述条件的房地产不得转让，作出此项规定的目的，就是严格限制炒卖地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定查封、限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。（3）依法收回土地使用权的。根据国家利益或社会公共利益的需要，国家有权决定收回出让或划拨给单位和个人使用的土地，任何单位和个人应当服从国家的决定，在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、国有土地使用权为两个或两个以上权利人共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。（5）权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。（6）未依法登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有物权效力，因此也不得转让该项房地产。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。《城市房地产管理法》规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

　　三、房地产转让的程序房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可交易过户。《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：（1）房地产转让当事人签订书面转让合同；（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（6）登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书。

　　四、房地产转让合同房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：（1）双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；（2）房地产权属证书的名称和编号；（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（5）房地产的用途或使用性质；（6）成交价格及支付方式；（7）房地产交付使用的时间；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。

　　一、出让国有建设用地使用权的房地产项目转让管理（一）转让条件《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

　　（二）转让的程序《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。双赢彩票官方网站为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30日内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定；房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；开发建设单位的名称是否已经变更；上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。备案应当提供的文件，在《城市房地产开发经营管理条例》中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一，也是与老百姓密切相关的环节之一。房地产开发企业拆除老百姓房屋后，项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。

　　（三）转让的规定以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的建设用地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由建设用地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　二、划拨方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理划拨土地使用权的构成比较复杂，包括有批准权的人民政府无偿给土地使用者使用的国有土地使用权，土地使用者经有批准权的人民政府批准同意缴纳补偿、安置费用后获得的国有土地使用权，以及既非前述方式获得也非出让方式获得的合法国有土地使用权。由于所转让土地的开发投入情况比较复杂，转让主体、受让主体和转让用途情况也不相同，因此处理土地使用权收益不能简单化和“一刀切”。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按国务院的规定报有批准权的人民政府审批，按照《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》（国发［1992］61号）的规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，须经当地房地产市场管理部门审查批准。原先国家规定划拨土地使用权必须先办理出让手续然后才能转让，但由于该规定未统一考虑土地使用权无法或不宜出让的情况，未全面考虑其构成的历史成因，实践中很难操作，对此，《城市房地产管理法》做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或作其他处理。《城市房地产转让管理规定》规定以下几种情况可以不办理出让手续：（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，

　　（2）私有住宅转让后仍用于居住的。（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的。（7）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。土地收益的征收办法，在国务院未作出新的规定之前，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。

　　一、双赢彩票官方网站房地产买卖市场概述房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。房地产买卖市场可能有固定的交易场所，称之为有形市场，否则就是无形的。房地产买卖市场的主体为卖方和买方。卖方也称为房地产供给者，主要有房地产开发企业和房屋所有权人。个人出售房地产的原因主要有住房改善、急需资金、获利变现、规避风险或离开本地。买方也称为房地产的需求者，任何单位和个人都可以成为房地产买方。买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房地产买卖市场主要具有以下几个方面的特点。（1）垄断竞争性。由于房地产不像普通商品一样可以做到标准化生产、市场上存在大量可替代的产品、相互之间竞争充分，房地产市场上在售的房地产商品各不相同，竞争往往不够充分，具有垄断竞争的特征。特别是新建商品房市场，由于某一区域某个时间段的在售项目通常较少，往往只有一个或者几个房地产开发企业，容易形成区域垄断。二手房市场中，由于交易双方主要为分散的家庭，竞争性较新建商品房市场更为充分。（2）区域性。房地产买卖市场是典型的区域市场，不同的城市之间，甚至同一城市的不同区域之间房地产市场的规模、价格水平、供求状况、价格走势等情况都可能差异很大。因此，分析房地产市场形势时，要区分不同的城市或区域。（3）周期性。房地产业受到经济发展、人口、政策等多种因素的影响，以及房地产业本身运行规律的制约，房地产市场会表现出周期性波动，出现高峰期和低谷期。房地产市场周期主要体现在房地产的价格、成交量、房地产开发投资等指标的周期性变化上，没有只涨不跌或者只跌不涨的房地产价格，没有永远火爆的房地产市场。（4）易形成泡沫。由于房地产寿命长久、供给有限、保值增值，具有很好的投资品属性，房地产市场容易出现投机。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。国际上曾出现过多次严重的房地产泡沫事件，泡沫一旦破裂，对宏观经济和金融体系的影响巨大。

　　二、供给侧改革和去库存2015年12月18日至21日，中央经济工作会议强调，明年及今后一个时期，要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。会议提出抓好化解房地产库存的主要任务。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

　　三、调整住房限购和取消过时的限制性措施房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）要求坚决抑制不合理住房需求，房价过高、上涨过快的地区，要增加限价商品住房的供应。为支持住房的合理需求，住房城乡建设部、财政部、国家税务总局、中国人民银行发布出台有关首套房政策，对个人购买家庭唯一住房给予贷款、税收等方面的优惠。2011年1月26日，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（〔2011〕1号）提出合理引导住房需求，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，双赢彩票官方网站限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。根据国务院的工作部署，北京、上海、天津、重庆4个直辖市、大部分省会城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳等计划单列市,以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市相继出台阶段性的住房限购措施，房价调控取得一定成效。2014年，房地产市场持续下行，多数实行过住房限购的城市，根据市场形势的变化，陆续取消限购措施。截至2016年1月，全国仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚等5个城市没有取消限购。2015年中央经济工作会议明确提出要取消过时的限制性措施，市场配置资源的作用得到进一步的发挥。各地根据经济发展和市场变化，调整或取消过时的行政性措施，如《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》明确提出“对商品住房项目停止实施‘90平方米以下套型住房占全部套型70%以上’的要求。”

　　四、合同网签合同网签就是买卖双方签订合同后，要到房地产相关部门网站上进行网签备案，并向社会公布。合同网签是为了让房地产交易更加透明化。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）要求落实合同网上备案工作，各地要根据当地实际积极探索和实践。（一）新建商品房买卖合同网签为规范房地产开发企业的商品房销售行为，各地对新建商品房买卖合同网签都作出了明确规定。要求房地产开发企业在取得商品房预售许可证的同时，办理预售商品房入网手续和网上用户认证。未预售直接现售商品房的，房地产开发企业应当在办理新建商品房所有权初始登记时，同时办理入网手续和网上用户认证。备案机构建立房地产开发企业信用档案，并在网上公示。商品房获准销售后，该楼盘标识为可售，备案机构通过网上备案系统公布《商品房预售许可证》或新建商品房权属证明的主要内容、商品房楼盘表、房地产抵押、查封等权利限制情况、商品房销售示范合同文本（包括经备案的补充条款）等信息。房地产开发企业不得在网上提供虚假的信息资料。凡已在网上公示的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得以任何理由拒售，对自留房源在取得房屋所有权证后才可出售。新建商品房买卖合同网签的流程：（1）买卖双方协商买卖合同的相关条款，经双方当事人协商确认后，通过网上备案系统在线填写合同内容，买受人自行设置查询密码，合同网上提交后，系统自动生成合同编号，并在楼盘表内即时标明该商品房已售出。房地产经纪人后续资料更新联系（2）买卖双方打印网上签订《商品房买卖合同》的编号和内容，在合同上签字盖章，并到房地产交易管理部门登记备案。（3）管理部门经审核，对符合条件的商品房买卖合同加盖“合同登记备案章”，同时打印备案证明。（4）商品房买卖合同登记备案后，如因买卖双方的特殊原因需要解除或变更商品房买卖合同的，经当事人双方协商一致，由双方持解除或变更合同的书面协议、原商品房买卖合同、当事人身份证明、因特殊原因需要解除或变更买卖合同的证明材料等，申请办理注销或变更合同的相关手续。（5）经认可解除合同的，原备案的书面合同作废，商品房楼盘表内恢复该单元（套）商品房为可售房源。

　　（二）存量房买卖合同网签对于存量房而言，买卖合同网签并非强制性的。买卖双方也不一定要通过中介机构，可直接签订纸质合同文本，自行达成交易。但网签起到很好的监督作用，将信息对外公布，其交易的流程更加透明。可以通过网上实时查询，获知交易进程，给买卖双方带来很大便捷和安全。同时，存量房买卖合同网签也使政府部门能够及时掌握相关数据，有利于对存量房交易进行监管。无论是否通过中介机构，存量房买卖都可以通过存量房网上签约系统发布房源信息和进行网上签约。各地的规定有所不同，对通过中介机构进行存量房买卖的，要求房地产经纪机构的存量房信息上网，并公示房产拟售价格、房产户型、建成年代、房屋产权状况，要求买卖合同网签。合同网签有效地避免了“一房卖二主”、“吃差价”、合同不规范、责任不明确等风险。存量房买卖合同网签的一般流程：（1）买卖双方协商合同的相关条款内容；（2）操作人员登录存量房网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容。并由买卖双方自行设置合同查询密码，操作人员进行网上提交。（3）买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中。在合同提交完毕后，操作人员从系统中联机打印《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同信息表（纳税）》、《存量房交易结算资金自行划转声明》和《转移登记申请书》等。（4）当事人签字盖章后，到房地产交易管理部门登记备案，到权属登记部门办转移登记手续。

　　五、资金监管商品房买卖过程中，从买卖双方签订合同，到完成过户登记，一般需要几个月的时间，期间交易风险较大，需要对交易资金实施监管。国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（[2010]4号）要求加大交易资金监管力度。住房城乡建设部、人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[2006]321号）要求建立存量房交易结算资金管理制度，发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易保证机构不得从事经纪业务。建立交易保证机构保证金制度，各地要对保证金的数额做出具体规定。交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户支付，根据合同约定条件，划转交易资金。客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。1.若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。2.交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。3.房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。4.当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户；5.以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。6.客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。

　　一、已购公有住房、经济适用住房和限价商品房转让管理1.已购公有住房已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。1999年4月，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（原建设部令第69号）颁布实施，对这两类住房上市进行了规范。为鼓励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房的上市从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益以及上市条件等方面均给予了减、免优惠政策（详见房地产税费一章）。各地又在此基础上出台了一些地方优惠政策，并对交易手续费进行了减免，大大活跃了存量房市场。

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　　2.经济适用住房2007年11月，原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》（建住房［2007］258号），对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。2010年，住房和城乡建设部印发了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保［2010］59号），对加强经济适用住房交易管理作出了具体规定：（1）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。（2）住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准，报经市、县人民政府同意后公布实施。经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格的，依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。（3）各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。

　　3.限价商品房限价商品房，又称限房价、限地价的“两限”商品房，是指政府为解决中低收入家庭的住房困难，在出让商品住房用地时，提出限制开发完成后的商品房价格及套型（面积）要求，由房地产开发企业公开竞买后，严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）要求房价过高、上涨过快的地区，要增加限价商品住房的供应。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。国家没有制定限价商品住房转让的统一政策，而是由各地根据具体情况指定并实施。一般而言，限价商品房在满足一定条件后是可以上市交易的。如北京规定，购买限价房在5年内不得转让，确需转让的可向保障部门申请回购，回购价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；满5年转让限价房要按照届时同地段普通商品房价和限价房差价的一定比例缴纳土地收益价款。

　　二、婚姻家庭财产纠纷案件审理的司法解释最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（法释［2011］18号），自2011年8月13日起施行。对婚姻家庭财产纠纷案件的审理作出以下规定。（1）婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：1）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；2）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。（2）夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。（3）婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理（第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用此规定）。（4）婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。举例：甲与乙结婚无房，婚后甲方父母出资购买了一套房产并登记在甲方名下，则该房产为甲方的一方财产。后由于该套房产较小，甲方父母出资70%，乙方父母出资30%又购买了一套房产，但只登记在乙方名下，甲乙双方没有其他约定，则甲乙双方按份共有该套房产，比例为7：3。（5）夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则（离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决），由产权登记一方对另一方进行补偿。（6）一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　（7）婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。（8）离婚时夫妻一方尚未退休、不符合领取养老保险金条件，另一方请求按照夫妻共同财产分割养老保险金的，人民法院不予支持；婚后以夫妻共同财产缴付养老保险费，离婚时一方主张将养老金账户中婚姻关系存续期间个人实际缴付部分作为夫妻共同财产分割的，人民法院应予支持。（9）当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。（10）婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。（11）离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

　　三、个人无偿赠与的房地产转让管理《国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》（国家税务总局公告2015年第75号）对在办理个人赠与不动产税收免征手续时应提交的证明资料作出了相应规定。纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税手续时，应报送《个人无偿赠与不动产登记表》、双方当事人的身份证明原件及复印件（继承或接受遗赠的，只须提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件）、房屋所有权证原件及复印件。属于以下四类情形之一的，还应分别提交相应证明资料：（一）离婚分割财产的，应当提交：1.离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件；2.离婚证原件及复印件。（二）亲属之间无偿赠与的，应当提交：1.无偿赠与配偶的，提交结婚证原件及复印件；2.无偿赠与父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件及复印件。（三）无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人的，应当提交：人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养（赡养）关系证明或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方抚养（赡养）关系的证明资料原件及复印件。（四）继承或接受遗赠的，应当提交：1.房屋产权所有人死亡证明原件及复印件；2.经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件。

　　四、共有房地产的转让管理房屋共有是指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。“共有”分为“按份共有”和“共同共有”。按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务。共同共有的所有权人对于房屋享有平等的所有权。通常情况下，按份共有关系是按约定或者根据出资额形成的，而共同共有关系则一般形成于配偶关系、父母子女关系中，个别情况下也可以通过合同约定。如果共有人之间没有约定是“按份共有”还是“共同共有”，或者约定不明确，除非共有人之间具有家庭关系，否则默认为“按份共有”。根据《物权法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在买卖时又有所不同：（1）按份共有房屋的份额处分更为灵活。通常情况下，按份共有人可以随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额，而且即便在共有条件下，按份共有人也可以转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权；而具有家庭关系的共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割，并自由处分分割所得份额。（2）共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意，而按份共有人处分共有房屋，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。对按份共有房地产转让纠纷案件的审理，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（法释［2016］5号，自2016年3月1日起施）作出具体规定。共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。（物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。）

　　优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（1）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（2）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（3）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（4）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（1）未在以上规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（2）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。（物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。）两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

　　五、对查封登记的房地产转让限制登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。已被司法机关和行政机关查封、预查封并在登记机构办理了查封、预查封登记手续的房屋，被执行人隐瞒真实情况，到登记机构办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。登记机构应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。登记机构明知房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法的规定处理。对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的房屋的查封，执行法院应当向登记机构提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机构办理过户登记手续后，办理查封登记。对登记机构已经受理被执行人转让房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：一是作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。房地产经纪人后续资料更新联系人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。

　　六、对失信被执行人的房地产转让限制2016年1月20日，国家发展改革委和最高人民法院牵头，人民银行、国土资源部、住房城乡建设部等44家单位联合签署了《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录》，进一步拓展和丰富了对人民法院失信被执行人的限制领域和惩戒措施，形成“一处失信、处处受限”的联合惩戒局面，从而促使被执行人主动履行生效法律文书确定的义务。《备忘录》对失信被执行人房地产转让限制的相关规定有：（一）惩戒对象。联合惩戒对象，即最高人民法院公布的失信被执行人。根据最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，具体是指具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：（1）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（2）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（3）违反财产报告制度的；（4）违反限制高消费令的；（5）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（6）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。（二）惩戒措施。分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。失信被执行人违反限制高消费限制进行消费的行为属于拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的行为，经查证属实的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，予以拘留、罚款；情节严重、构成犯罪的，追究其刑事责任。