房地产投资熊猫体育

　　熊猫体育随着经济的不断发展,国民财富的不断增加,不论个人或企业,对于投资一事越来越热衷。房地产投资已经成为重要的。受人青睐的投资工具。

　　房地产投资是指以投资者利益为出发点，根据房地产市场实际情况以及投资者综合投资意愿，帮助其在众多的房地产资源中挑选到合适的投资项目的一种活动。作为一项投资活动，进行科学合理的投资规划能够帮助投资者进行项目可行性分析以及投资回报分析，进而作出科学的、有利于投资者利益收回的投资决策。

　　任何投资者都希望毫无风险地赚大钱。但房地产投资风险的来源是多方面的。完全避免风险是不可能的,只能把握住投资时机,尽量减少风险。把握房地产投资时机是指把握房地产投资的最佳时机和机会。房地产的最佳投资时机常常是稍纵即逝的,需要房地产投资者密切关注国家和地区宏观经济政策及其变动,认真进行市场分析,以便及时发现,抓住投资时机。“事之难易,不在大小,务在知时。”房地产投资也不例外,选择最佳房地产投资时机绝非一件易事。

　　房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。

　　房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：

　　由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。

　　房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。

　　一般而论，房地产开发周期长熊猫体育、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多熊猫体育。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。

　　整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：

　　一是因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。

　　二是由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。

　　三是如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。

　　由于房地产投资占用资金多，期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。

　　建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局熊猫体育。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。

　　房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。

　　在房地产市场中,若房价没升幅,短期内房产无法售出,则谨慎的投资者可能会转为长线投资,选择通过租赁来逐步回收投资资金,等待出售时机。

　　个人投资者在进行房地产投资时，应当首先对自身投资实力和能力进行分析把握，所谓职知己知彼就是这个道理，知晓自身实力情况，才有利于下一步投资决策的安排。

　　首先，投资者要对自身的需求、动机、支付能力进行把控。一般来说，个人投资需求主要取决于：一是空间需求，受家庭人口数影响；二是周边环境需求，主要受投资者对生活品质和质量的追求等。

　　其次，把握自身情况后要为投资做好准备工作。包括对房地产基础知识的了解以及交易市场基本情况的考察，进而通过对房租增长率、房价增长率、利率水平的了解，结合自身居住时限需求及负债能力分析，综合做出购房或租房决策。

　　最后，关于购房和租房的相关规划。购房，要根据房产所处地段、类型、户型、空间、用途等进行选择，同时规划好购房款是全款支付或是贷款按揭；租房，要根据所租房产的整体情况，合理确定租期以及租金的支付等，同时在签订租房合同时注意双方权益的划定情况。

　　进行房地产投资的第一步就是分析投资目标或需求，这就需要投资者对自身经济状况、需求情况以及目标用途情况有总体的把握。

　　一方面，要能够理清投资的目标和期望，以此为方向，寻找符合预期的房地产，那么在面对各项期望因素时，这就要求投资者要能够按照每项因素对其投资期望的重要性进行排序 , 做出适当的权衡和取舍；另一方面，投资要有前瞻性。随着经济发展及个人的成长和际遇，投资者实力时刻变化，而考虑到房地产行业的特殊性，投资周期长等，在进行房地产投资时，具备一定的前瞻性能帮助投资者更灵活的应对各种不确定性因素的变化。

　　房地产投资成本高，周期长，因此在投资前，需要投资者进行详尽的评估和规划，尤其是要明确自身投资动机，不同的投资动机对整个投资规划将会产生关键性影响。常见的房地产投资动机有以下几个方面：

　　大多数房地产投资者投资的动机都出于居住，居住需求是也是房地产投资的最纯粹的消费需求。基于居住动机，在选择投资房地产时，更多的要关注居住的质量以及居住带来的生活满意度等。首选的是已经形成或即将形成一定生活氛围的居住环境和公共设施配备齐全的房地产，其次就是对具体房产住宅情况的细致甄选。

　　投资者投资动机若是出于方便出租、收取租金收入，那么在选择房地产时，应该更多的倾向于选择流动人口较多的区域，容易出租的小户型住宅或者适宜出租给经营者的沿街店铺、门面、商铺或写字楼等都是首选。

　　房地产交易市场存在较多的投机者，即投资房地产的目的是为了进行房地产买卖赚取差价收入。出于投机动机，投资者在选择房地产时，要会利用丰富的经验，科学的选择具有强大升值潜力的住宅或店铺门面，以便赚取更多的交易差价。

　　进行房地产投资，必须要有充足的资金支持，以便于项目的展开实施。那么投资者自身就应该清晰把握自身经济实力状况，正确评估个人资产，然后结合投资需求和实际支付能力，综合考虑制定投资规划。评估投资者支付能力的核心是其净资产情况，即投资者的总资产扣除总负债后的剩余资产状况，是衡量其投资支付能力的关键性因素。此外，还要关注其综合支付能力，如投资者的固定收入、临时收入、未来收入、支出和未来支出等。

　　5. 慎重决策，做好监督工作，尤其有中介参与情况下，对中介保持慎重戒心，做到知己知彼；

　　6. 考虑投资后续的房地产维修管理费用，如房屋的修缮问题、物业管理问题等等

　　房地产投资的成功与否，很大程度上取决于投资者对房地产投资者策略的规划和应用上。

　　房地产投资受到经济、社会、环境、行政等各方面因素的影响，投资者应该依靠自身智慧、方法、对房地产市场的预测情况、对房地产价格波动的敏感性等，对投资时机进行科学合理的分析测算，把握黄金时机，创造更多投资收益。

　　房地产投资者的实际状况、国家宏观经济的发展状况以及经济周期波动的特性等，决定了房地产行业的周期性，完善的房地产市场按照房地产业的复苏与增长——繁荣——危机与衰退——萧条的行业周期运行，投资者要能够紧紧把握住不同周期的特点，结合自身的实力和目标，科学的选择进入和退出的时机，从而规避投资风险，创造投资收益。

　　基于房地产位置的固定性，以及影响房地产价格的种种因素，房地产所处地段的选择对于其投资价值的实现起到不可估量的作用。从房地产投资的长期实践看来，即便投资决策有所失误，但只要投资地段选择合理，经过长时间沉淀，地段优势得以提现后带来的收益足以弥补决策失误造成的损失。同时，好的地段的房地产，流动性相对较好，对于减少投资风险也起到一定作用。

　　地段的选择，一方面，要关注城市规划政策。进而在进行房地产投资时，实现前瞻性需求；另一方面，要关注不同地段的升值潜力。已开发的地段，各项基础设施都已基本具备完善，房地产价格也适中，投资潜力巨大，而对于已纳入开发范围未开发的地段，虽然升值潜力极大，但是由于各项基础设施尚未配备齐全，投资承担的风险因素也较多较大。

　　房地产市场有现房和期房之分，期房就是尚处在开发建设中的房地产，在市场中公开提前销售。投资期房与投资现房相比，有以下优势和劣势：

　　优势：一是价格更优惠。一般情况下，预售是开发商筹集资金的一种方式，为吸引资金投入，期房的预售通常会比现房出售有更多优惠。二是户型、位置等选择空间大。由于预售的是尚未竣工的房地产，其销售工作刚开始，户型、位置的可选择性空间较大。三是便于监工和质量把关。自交付预收房款定金起，投资者即可随时观察监督房地产建设进度，参与建设设计构建等。四是升值潜力高。通常情况下，如果期房投资合理、适当，比现房投资的升值潜力更高。

　　劣势：一是资本成本高。由于是预售，投资者的大量资金处于占用状态，必要考虑资金占用导致的财务风险。二是如约交房风险。投资期房要关注到期不能如约交付，或交付的房产与预期不符等风险。三是不确定性贬值风险。期房的开发建设时间长，难以估测未来环境及市场的变化造成的不确定性风险。

　　投资规模的确定要结合投资者自身投资实力状况，量力而行。确定合理的投资规模时，不能为了投资而投资，要综合考虑投资的成本及未来收益情况。若仅仅追求投资规模的扩大，而忽视投资者自身投资承受力度以及投资者购买力状况，那么必然会给投资者造成更大的资金占用以及债务压力。对于房地产投资项目来说，较为科学合理的投资规模选择是：在保障既定投资需求或目标实现的情况下爱，通过降低投资成本，缩短投资周期，规避、排除或转嫁风险等措施尽量减少投资。