北京买房：理清思路购房建议1325完美电竞

　　完美电竞北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　请问，因为距离考虑老人接送问题，要是买天桥大栅栏那边的平房给孩子落个户上学，您看可行吗？我的意思考虑孩子上学和未来用了再卖，这个方案可行吗？因为我家在大红门，丰台，孩子虽然不在什么头部，好歹是西城，您看呢。

　　说实话，现在有点矛盾，因为我们在大红门建欣苑小区有个东西向二层的两居，要么想着最近卖了换到芍药居，去朝阳人大附。要么干脆不折腾了，直接上车个西城大栅栏的平房算了，对口炭儿胡同小学但可以多校派位赌个育才。

　　孩子27年上学，您针对这两个方案给个建议。一个是学校一个是未来万一要卖的流通，谢谢。平房是私房产是不是还能赌一波拆迁腾退？

　　1、我前几天写了一篇学区房平房的小文，基本上各个方面都简单说到了，您搜一下吧。平房是小众市场，可以对照一下文中的各种情况是否符合，然后再定。

　　2、换到芍药居人朝，最好是能确定了哪个校区再换，要不然通勤接送未必方便。因为人朝这几年太火了，房子卖爆了，学校的压力也大，连四大神盘都给调剂了。

　　另外孩子多也有可能影响到中学的质量，对师资和成绩都是考验，有待观察。所以如果不是奔着系统内的，也就是人大附海淀的天牛娃，那人朝不是太建议。毕竟孩子多了竞争就激烈，未必比其他同档次的学校能怎样。

　　3、赌个育才，育才谈不上赌不赌的吧，常规选项的中等学校。这和人朝相比的话主要看孩子，如果是天牛娃最好在人朝，系统内选拔和朝阳区点招的机会多，比在西城占便宜。如果是普娃那就在西城合适，按您说的“好歹是西城”。

　　4、另外拆迁几乎没戏，除非是政治任务，否则五环内不准新建任何商业项目，不赚钱的事儿谁会来拆迁啊？这就不列举了，东西城近十年来被套的案例有的是。当然愿意赌也行，反正现在的价格基本上把拆迁的溢价都挤掉了，赌不赢也不算吃亏。

　　腾退是有可能的，但这也不算赌，政策几乎是透明的，每次都是小调整而已。近期的可以参考白塔寺的案例，能占些便宜但不多，只能说比前几次腾退给的房产性质强一些，让买的房子是丰台高立庄的二类经适。

　　请问，我2020年因为社保年限不够，所以用亲戚资格买了一套朝青的房子，全款买的，到现在升值不多，感觉没多大的意思。现在是亲戚想要自己买房，催我过户这套房，因为我的社保年限早就到了，有资格了。

　　但我想与其过户，那还不如索性再加点钱或者用上杠杆买一套好的呢，比如****这种的，坐等地段和小区升值。您的看法呢？一是现在置换是否合适，二是用上杠杆是否合适？三是****的投资前景如何？

　　1、2020年买的朝青的房子，到现在升值不多，那大概率是年中买的，也就是口罩刚戴上的时候，6月之前。否则年底就已经涨起来了，多数到现在都把涨的跌回去了，能保本就不错呢。

　　2、新房我不熟，不方便点评人家，我连具体价格都不知道，说不好升值会怎样，没看法。

　　3、置换是否合适就看价格吧，如果****的价格能做到倒挂，也就是和周边二手房差不多的价格，那就合适，相当于捡漏儿了。但周边没什么二手的吧？那就和五环内的比较一下吧，具体的问当地中介就行。反正原则就是便宜，能打折到没有新房溢价了就最合适。

　　4、是否用杠杆看自己的还款能力，能确保月供就用上呗。不过也别贷款太多，因为朝青的一套房至少也得3/400万吧，既然是全款买的，那现在卖掉后加上这几年的积蓄，怎么也有400万的本金吧？而五环外的刚需小区，5/600万的总价就不低了，两居或三居相对合适，总价再高的大户型就流动性弱了，出手时未必好卖，也影响价格走势。

　　5、投资前景，我说不好，这得看规划的完成情况。如果按期保质完成，那就能做到跟大盘持平；如果提前完成或增加配套就能跑赢，拖延或减少配套就得陪着站岗了。我对这儿不熟，不知道会怎样。

　　另外多说一句，这种时期买期房最好考察一下开发商的实力。如果被爆出资金紧张，那就算是基础质量没问题，社区的品质也有可能受影响的。

　　请问，我家孩子前年入职的央企分公司，北京集体户，但是一直被派到外地工作，几乎在北京没待过。而且很有可能还要出国几年，回来后也未必是回到北京总部，那我们这种情况还有必要在北京买房吗？主要是我们已经在长沙买了房了，按照的婚房标准，他也基本没住上，如果买在北京就更感觉浪费了。

　　我们倒是有能力买套500-600万的，不用贷款，但是主要就是考虑是否有必要？我是无意中看到您说朝阳区的租金高，而他们的总部在朝阳，那如果买套房的租金能有多高？我们看是否合适。

　　1、房子是用来住的，在哪里长期居住生活就买哪儿的，住不上就没必要买了呗。

　　2、朝阳区的租金是相对于其他区比较高，但如果和银行利息相比的话也没多高。现在银行利息2.5%左右吧，北京租金收益的平均值是1.5%左右，朝阳基本就是这数字，普宅的线%也就差不多了。

　　而且还有一点，房产投资中的租金和升值在大多数情况下是相悖的，如果租金收益明显超出平均值，那大概率是因为升值慢，所以才显的高的。所以看自己更重视哪方面吧，得综合考虑。

　　3、总之这看自己是否需要“居住用房”吧，住得上的房子才买了合适，住不上的买了也没多大用，还老得惦记着。租金的话全北京都高不到哪儿去，别太注重了。

　　请问，我最终也是纠结是否要电梯，有电梯的方便但得房率低，没电梯的也不便宜但得房率高，怎么选呢？从投资角度哪种划算？回龙观。

　　这我给您发一个我之前回答的吧，是天通苑的，情况跟你这回龙观的差不多，参考一下。

　　问：章哥，我正在天通苑看房，基本定了，现在就是为电梯的事情纠结。现在是看上了两套房，四层的没电梯37000，六层的有电梯38000，面积差不多，都是南北通透。我们两口子现在就是纠结这要不要电梯，两套房差了十万呢。请您帮忙拿个主意，万分感谢。

　　1、我没法帮别人拿主意，顶多是出个主意，听不听在你，买房这种大主意还得自己拿。个人喜好的事情我没有建议，只从投资角度分析。那咱们来算笔账吧，看看哪种合适。

　　2、既然是南北通透，那就至少是两居室，十万，那就是100㎡，两套房一样。

　　电梯楼和没电梯的得房率一般相差7%，那两套房的使用面积就是差了7平米。那以3.8万中间数计算，3.8*7=26.6万。也就是说，没电梯的房子多出了价值26.6万的使用面积完美电竞，再加上剩下的10万，那就是36.6万。算是划算吧？

　　3、接着算。现在老楼加电梯是趋势，天通苑好像已经有的区已经在加装了，那估计这个区也不会太晚，最多三五年的，往长了想就按5年算吧，5年后安上电梯。那有电梯的也未必踏实，一般使用寿命是18年，天通苑的基本都快到期了。就算还能坚持5年，怎么也得换了。

　　那也就是说，5年后，有电梯的和没电梯的都得掏一部分安装电梯的费用，估计差不太多，就相互折抵了吧。

　　4、那好，现在可以说，如果你们买了没电梯的房，多得了7㎡使用面积和10万块钱，36.6万，是用5年的爬楼梯换来的，可以这么说吧？

　　那36.6/5=7.32万，每年73200，每天就是200块钱。也就是说，你们家每天爬楼梯的收益是200块。按一家三口算，每人66.6元，很顺。就算每天上下两趟，每次33.3。四楼，每层16个台阶，一共48级，那每走一个台阶就是7毛钱。值不值吧？

　　5、总结：如果两套房没有其他的区别，仅仅是电梯的差距，那我建议选没电梯的。反正早晚都得装上，无非就是几年的时间。可你们不仅省了10万块，还多出了7㎡的使用面积，很值的。

　　至于拿爬楼梯算账则属于调侃，但这也是给自己的一种解释。爬着楼梯，既是锻炼也省了钱，何乐而不为呢。就算是10年才装上，那你们也等于每年省了3.66万，每天100块钱，每层3毛5，很划算的。

　　我目前的购房需求是：爱人在大兴机场附近工作，我刚留学回来工作没定，但偏向南边。我们比较注重自住体验，希望小区环境好，楼龄新，交通便捷，不要太靠外（比如六环）。关注了西红门板块，有看过礼域府和西红门东新房完美电竞，但是新房交房太晚了，所以暂不考虑。请问您对于小区或者板块有什么建议吗？我们预算是600以内。

　　1、这我好像没什么建议吧，典型的自住需求，凭个人喜好选择更合适。这要不还是找当地中介吧，他们匹配房源才专业。

　　2、不过既然看了西红门就再看看高米店到枣园呗，无非是五环内外的差别完美电竞，而五环外的选择就多多了。典型的保利茉莉还有华润的几个都挺好的，自住与保值兼顾，居住体验未必比新房弱。

　　还有枣园的红木林，单价虽然看着高但有赠送面积，折算下来价格也算合适，同样是保值和自住挺好的。